Gutachten nach Anlass

Erbschaft und Erbauseinandersetzung

Mehrere Erben, ein Haus: Der Streit beginnt meist bei der Frage, was es wert ist. Ein Gutachten mit Ortstermin, Grundbuchauszug und den Daten des Gutachterausschusses gibt allen Beteiligten dieselbe Grundlage. Der Wertermittlungsstichtag ist in der Regel der Todestag; die Bewertung kann auf diesen Tag zurückgerechnet werden.

Schenkung und Finanzamt — § 198 BewG

Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz pauschal an. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, kann das nach § 198 Abs. 2 BewG nachgewiesen werden — durch das Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Ein Gutachten eines freien Sachverständigen ohne diese Zertifizierung reicht dort nicht.

Das Gutachten nennt Wertermittlungsstichtag, Verfahren, Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor mit Quelle. So kann der Sachbearbeiter die Zahl prüfen, statt sie zu verwerfen.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Für den Zugewinn braucht es zwei Werte: den Wert am Tag der Eheschließung (Anfangsvermögen) und den Wert bei Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Beide Stichtage werden getrennt bewertet. Ein Gutachten, das beide Seiten akzeptieren, spart in der Regel den gerichtlichen Sachverständigen.

Kauf und Verkauf

Wer verkauft, will keinen Preis verschenken; wer kauft, will nicht zu viel zahlen. Das Gutachten liefert den Verkehrswert mit Rechenweg in allen drei Verfahren — Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert — und ordnet ihn in die Spanne des Grundstücksmarktberichts ein. Wichtig: Ich vermittle das Objekt nicht. Das Gutachten bleibt eine unabhängige Zahl.

Gericht, Zwangsversteigerung, Vermögensauseinandersetzung

Bei gerichtlichen Aufträgen gilt das JVEG mit dem Stundensatz für Immobilienbewertung (Sachgebiet 7). Das Gutachten folgt der Gliederung nach den Mindestanforderungen an Marktwertgutachten: Anknüpfungstatsachen, Grundbuch, Baurecht, Gebäudebeschreibung, Verfahrenswahl mit Begründung, Rechenwege, Anlagen.

Was das Gutachten enthält

Deckblatt mit Verkehrswert in Ziffern und Worten. Tabellarische Zusammenstellung der Ergebnisse. Auftrag, Stichtage, Ortsbesichtigung mit Teilnehmern. Lage, Grundstück, Grundbuch (Abteilungen I und II), Bauplanungsrecht, Baulasten, Altlasten. Gebäudebeschreibung bis zum Einzelbauteil. Bodenwert, Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert — jeweils Erläuterung, dann Berechnung. Verkehrswert mit Plausibilisierung. Schlusserklärung, Unterschrift. Anlagen: Lagepläne, Fotos, Flurkarte, Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Bodenrichtwertkarte, Flächenberechnung, Bebauungsplan, Mietherleitung.

Nicht im Angebot: Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Objekte mit Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch. Dafür nenne ich auf Anfrage einen Kollegen.